Kịp thời ngăn chặn thổi giá nhà, đất

Cần kiểm soát việc mua đi, bán lại bất động sản nhiều lần, đặc biệt là tại các khu vực, dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) ở nhiều địa phương vẫn loay hoay ở vùng đáy, việc giá nhà chung cư và đất nền ở thị trường Hà Nội và một số tỉnh, thành phía Bắc thời gian gần đây tăng nóng khiến giới đầu tư bất ngờ. Tuy nhiên, việc người trúng đấu giá lô đất giá hơn 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai (Hà Nội) bỏ cọc, nhiều người mới vỡ lẽ đây là chiêu trò thổi của giới đầu cơ.

Kiểm soát việc mua đi, bán lại nhiều lần

Trong văn bản gửi các địa phương tuần qua, Bộ Xây dựng nhận định rằng thị trường địa ốc gần đây đã phát triển với quỹ đạo không bền vững và tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Trong đó, đáng chú ý là hiện tượng một số nhà đầu tư, người môi giới tung tin đồn, mua đi bán lại BĐS, gây nhiễu loạn thông tin, nhằm đẩy giá BĐS lên cao để lợi dụng trục lợi.

Văn bản của bộ nhắc đến các buổi đấu giá đất gây xôn xao dư luận tại vùng ven Hà Nội. Theo nhận định của cơ quan này, những con số giá trúng cao kỷ lục và lớn hơn nhiều lần so với giá khởi điểm đã làm ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

Để ngăn chặn tình trạng trên, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung triển khai nhiều nhiệm vụ. Trong đó bao gồm việc kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới tại địa phương. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần kiểm soát việc mua đi, bán lại các BĐS nhiều lần, đặc biệt là tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường; thanh tra, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan.

Ngay khi Bộ Xây dựng có văn bản nhắc nhở, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có Công văn số 9648 giao các cơ quan liên quan tiến hành rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn bảo đảm đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các hành vi cấu kết thao túng thị trường, thổi giá để tạo ra thị trường không lành mạnh, không đúng thực tế để trục lợi…

Theo ông Trần Hòa Nam, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, để ổn định thị trường BĐS địa phương sẽ tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thực hiện có hiệu quả đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" và triển khai hiệu quả "Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng".

Trong khi đó, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, cho biết trong năm 2025, tỉnh sẽ đấu giá 41 cơ sở nhà, đất. Đây là các khu đất do Quỹ Đầu tư phát triển và Phòng Quản lý đô thị thị xã Ninh Hòa quản lý nhằm tạo nguồn thu, bổ sung nguồn lực phát triển. 

Ngoài ra, tỉnh Khánh Hòa cũng đang tập trung hoàn thiện các quy hoạch phân khu (tỉ lệ 1/2.000) tại 3 khu vực có vị trí quan trọng là Khu Kinh tế Vân Phong (thuộc một phần huyện Vạn Ninh và thị xã Ninh Hòa), TP Nha Trang và Khu đô thị mới Cam Lâm. Khi hoàn thành quy hoạch mới có thể tiến hành đấu thầu, đấu giá các dự án mới.

Xuất hiện nhiều dịch vụ môi giới bán chênh đất đấu giá ở các huyện ngoại thành Hà Nội. Ảnh: THÙY LINH

Tăng mức đặt cọc và phạt nặng

Dưới góc độ người trong ngành, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty CP Tư vấn và Phát triển BĐS SGO Homes (Hà Nội), cho rằng để ngăn chặn các hành vi đầu cơ, "thổi giá", Nhà nước cần xác định lại khung giá đất phù hợp, hiện khung giá đất đấu giá thấp hơn thị trường. 

Cùng với đó, nâng mức đặt cọc lên cao hơn, có thể chiếm 10%-20% giá trị lô đất đang đấu để giảm thiểu nhà đầu tư vào đầu cơ và thổi giá. Đặc biệt, những cá nhân trúng giá đất nhưng sau đó không mua, ông Chung khuyến cáo nên hạ điểm tín nhiệm hoặc không cho tham gia vào các phiên đấu giá đất khác. "Quản trị về giá và phương thức đấu giá là cần thiết" - ông Chung nhấn mạnh.

Theo TS Châu Hoàng Thân, Trưởng Bộ môn Luật Hành Chính, Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ, để hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất phát huy tối ưu hiệu quả, quyết định đưa đất ra đấu giá cần được thực hiện thống nhất từ UBND cấp tỉnh, cần rà soát, xác định số lượng, vị trí các khu đất, thửa đất; phải xây dựng kế hoạch đấu giá phù hợp, tránh "nhỏ giọt" tạo sự khan hiếm. Cần rà soát, sắp xếp và công bố danh mục khu đất, thửa đất để đấu giá hiệu quả. Đặc biệt, việc đấu giá cần tránh thừa hàng khi công bố ồ ạt. 

"Không thể vội kết luận kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm như vụ đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, TP Hà Nội là bất ổn nhưng rõ ràng có sự thổi giá trong khu vực. Còn việc đưa ra giá khởi điểm quá thấp, có thể chưa phản ánh đúng giá thị trường tại thời điểm tổ chức đấu giá" - TS Châu Hoàng Thân nhận xét.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Phương Liên, Công ty Luật SENLAW, góp ý để ngăn chặn tình trạng thổi giá, gây bất ổn thị trường là phải đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường. Bởi vì giá khởi điểm chính là cơ sở để tính số tiền đặt cọc, mà người trúng đấu giá nếu không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ không được nhận lại tiền đặt cọc.

Theo LS Liên, mặc dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã quy định tăng mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đất lên 20% giá trị của thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá (gấp 4 lần so với trước đây) nhưng vì mức giá khởi điểm thấp nên chưa có hiệu quả. "Nếu giữ mức giá khởi điểm thấp, phải tăng tỉ lệ đặt cọc cao hơn mức 20% như hiện nay, bởi lẽ người tham gia đấu giá phải rất sẵn sàng về mặt tài chính. 

Ngoài ra, một giải pháp khác là tăng mức tiền phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (bỏ cọc). Hiện nay hành vi này chỉ phải chịu mức phạt tiền từ 7 triệu đồng đến 10 triệu đồng đối với cá nhân (theo điểm c khoản 1 Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP)" - bà Liên đề nghị.

Trong khi đó, TS Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên - Giám đốc chương trình đào tạo thạc sĩ tài chính & Kế toán của Đại học Bristol, Vương quốc Anh, dẫn kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường BĐS là xây dựng một sắc thuế hợp lý trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh BĐS chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh hàng hóa và cung cấp dịch vụ. Từ đó có thể ngăn chặn được tình trạng thổi giá hay giá ảo. 

Một điểm mua bán đất nền ngay tại những khu đất đấu giá ở ngoại thành Hà Nội. Ảnh: THÙY LINH

Khó xảy ra sốt đất rầm rộ

Ông Bùi Minh Thạnh - Bí thư Thành ủy TP Bến Cát, tỉnh Bình Dương - cho biết gần đây trên địa bàn có "sốt" đất cục bộ, chủ yếu tập trung dọc sông Sài Gòn như phường An Tây, An Điền, Rạch Bắp… và khu vực dọc Vành đai 4. Điều này thể hiện qua việc số lượng người đến giao dịch tại các phòng công chứng nhộn nhịp, đồng thời thu ngân sách từ tiền sử dụng đất cũng tăng rõ hơn so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, ông Thạnh cho rằng nhờ Luật Đất đai mới nên tình trạng đầu cơ, thổi giá đã giảm rõ rệt. Ngoài ra, địa phương cũng quản lý chặt theo quy hoạch sử dụng đất đai, phân khu chức năng, cũng như tích cực tuyên truyền, phổ biến cho người dân thông tin quy hoạch, các dự án BĐS có pháp lý rõ ràng…

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương, cũng nhìn nhận nếu BĐS "sốt" trở lại thì tình trạng đầu cơ, thổi giá sẽ không thể rầm rộ như trước, bởi 2 lý do quan trọng là Luật Đất đai mới đã siết giá đất từng khu vực, nên sẽ hạn chế việc "mua mảnh đất 10 tỉ đồng nhưng khai thuế 100 triệu đồng"; thứ hai là công tác thẩm định giá đất để vay ngân hàng đã chặt chẽ hơn nhiều.

Nếu trước đây ngân hàng tự thành lập đơn vị thẩm định, đôi khi giá trị thực tế của mảnh đất lại thấp hơn ngân hàng thẩm định, thì nay đã có đơn vị thẩm định độc lập, dù không tuyệt đối nhưng sẽ chặt chẽ hơn trước.

Công khai dự án không đủ điều kiện giao dịch

Tại tỉnh Bình Thuận, để ngăn ngừa đầu cơ thổi giá khi thị trường BĐS hồi phục, Sở Xây dựng đã công khai danh sách 33 dự án BĐS vẫn chưa đủ điều kiện giao dịch, gồm 17 dự án khu dân cư, khu đô thị và 16 dự án du lịch nghỉ dưỡng vẫn không có dự án nào đủ điều kiện giao dịch kinh doanh BĐS theo quy định. Các dự án này đa số đều sở hữu vị trí "đất vàng" tại TP Phan Thiết và các huyện, thị liền kề.

Trước đó, 33 dự án này bị tỉnh "tuýt còi" vì chủ đầu tư và đơn vị phân phối một số dự án BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Thuận thực hiện việc rao bán, chuyển nhượng BĐS thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua. Trong khi các hình thức này không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các quy định pháp luật liên quan.